Tout savoir sur les démarches pour acheter un terrain au Sénégal sans se faire avoir !
L’envie d’acheter un terrain au Sénégal, pour y construire sa maison ou simplement pour investir est très tentante ! Nous entendons beaucoup de chose à ce sujet, et l’entourage nous rapporte souvent des expériences différentes. Difficile de s’y retrouver, de faire le bon choix, et de ne pas se faire avoir. Je vous éclaire donc sur quelques points importants, avant de prendre votre décision 😉
▪️Quelques informations utiles
▪️Les 3 cas de figures
▪️Les vérifications impératives avant achat
▪️Les étapes d’achat du terrain
⭐Quelques informations utiles
Au Sénégal, 95% des terres appartiennent au domaine national (donc à l’état) et les 5% restants sont réparties entre l’état des tiers privés. Pour l’achat d’un terrain, il convient de faire la différence entre les titres de propriétés et les délibérations.
⁉️Qu’est ce que la délibération ?
La délibération est un acte administratif émis par une collectivité (souvent une commune) permettant à son détenteur d’utiliser ou d’occuper un terrain sans en être le propriétaire. Il est possible d’exploiter le terrain mais pas de le vendre ou le céder (seul les impenses, c’est à dire l’entretien ou la mise en valeur du terrain, peuvent être cédés).
La délibération est monnaie courante au Sénégal et de nombreuses personnes pensent qu’il s’agit d’un titre de propriété. 🚫Or, si vous souhaitez obtenir ce dernier, il vous faudra transformer votre délibération en titre de propriété. Et donc rajouter des frais et entamer des démarches.
Pour avoir un titre de propriété légal, il existe plusieurs solutions que je vous énumère ci-dessous.
⭐Les 3 cas de figures fonciers
🔷Le permis d’occuper
C’est un contrat vous permettant d’occuper un terrain appartenant à l’état, sans qu’il y ai de plan d’urbanisme. Dans ce cas, vous n’avez pas la pleine propriété et vous devez mettre en valeur le terrain et payer une redevance. Pour acquérir un terrain disposant d’un permis d’occuper, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’administration sénégalaise. La signature du contrat se fait en privé, en présence de 2 témoins par partie et le notaire n’est pas nécessaire. Le contrat doit tout de même être enregistré aux Impôts et Domaines.
Délai📅 : environ 1 mois
Avantages✅ : Le coût financier est moindre car vous n’avez pas besoin de notaire
Inconvénients🚫 : Vous n’avez pas la pleine propriété et l’administration peut, sous certaines conditions, révoquer ce permis. Vous devez payer une redevance
🔷Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est l’un des plus accessibles au Sénégal, notamment pour les étrangers. C’est un contrat de location à long terme, souvent pour une période allant de 18 à 99 ans mais souvent limité à 50 ans. Ce type de propriété est attribué par l’état ou les autorités locales, qui restent propriétaire techniquement du terrain bien que vous puissiez utiliser le terrain comme bon vous semble pendant la période définie. En quelque sorte, vous louer la jouissance du terrain et devez donc verser un redevance annuelle. Il est recommandé de passer par un notaire.
Délai📅 : de 3 à 6 mois
Avantages✅ : Ce type de bail est abordable au niveau financier et simplifié concernant les démarches.
Inconvénients🚫 : Vous n’avez pas de droit de propriété permanent et il existe donc des possibilités de révision ou des non-renouvellements du bail. L’utilisation du terrain peut aussi être limité
🔷Le titre foncier
C’est un contrat accordant la pleine propriété à l’acquéreur et aussi la solution la plus sécuritaire au Sénégal. Vous avez le droit de vendre, léguer, louer et hypothéquer le terrain, comme bon vous semble. Tout est inscrit au registre foncier et cela évite toute contestation technique, comme cela peut arriver souvent au Sénégal. Notez que posséder un titre foncier au Sénégal vous permet de vendre plus facilement le terrain et augmente la valeur de votre bien. Il existe très peu de terres faisant l’objet de titres fonciers accordés au particulier.
Délai📅 : plusieurs mois
Avantages✅ : Une solution sécuritaire, vous accordant une jouissance totale du terrain et de nombreuses possibilités d’exploitation du bien
Inconvénients🚫 : Le coût financier peut être élevé et les démarches administratives complexes
⭐Les vérifications impératives à faire
Le marché foncier au Sénégal est en plein boom. De nombreuses personnes, vendeurs ou intermédiaires, vous proposent de vous vendre des terrains. Je vous recommande, pour éviter les risques de fraudes et de vente illégale, de vérifier un certain nombre d’informations avant d’acheter.
✅Vérifier et définir les fonctions de tous les intervenants dans votre transaction (vendeurs, intermédiaires, autorités locales, notaires…). Le vendeur n’est parfois par le propriétaire du terrain et il est préférable de demander un PV de vérification pour s’en assurer (gratuit).
✅Vérifier la légitimité du terrain. Assurez-vous que la personne qui vous vend le terrain dispose bien des droits légaux pour vendre la propriété. Exigez une copie du titre foncier ou du bail et consultez le livre foncier au Bureau des Domaines pour confirmer son authenticité.
✅N’achetez jamais sans avoir vu le terrain. De nombreuses ventes se font à distance et les arnaques sont courantes. Rendez vous sur place et examinez les caractéristiques du terrain et les éventuelles nuisances ou inconvénients. Si vous le pouvez, faites-vous accompagner par professionnel ou spécialiste.
✅Assurez vous que tous les documents soient authentiques. La fraude est fréquente. Rapprochez vous d’un notaire, seul personne compétente pour authentifier les documents.
✅Enregistrez votre terrain auprès des impôts et domaines pour officialiser votre droit de propriété.
✅N’hésitez pas à engager quelques frais pour vous faire aider dans vos démarches. Faire venir un spécialiste sur le terrain, prendre les services d’un notaire pour authentifier les documents par exemple…Ce n’est absolument pas de l’argent perdu. Au contraire, cela vous permet d’éviter de gros soucis financiers par la suite si il y a fraude ou arnaque.
✅Respecter la mise en valeur obligatoire du terrain. Vous avez l’obligation de construire (au minimum un mur, une plantation ou un puits) dans un délai de 24 mois.
⭐Les étapes d’achat du terrain
Voici les étapes importantes à respecter pour acheter un terrain au Sénégal :
✅Demander un PV de vérification du terrain (pour s’assurer du bon nom du propriétaire)
✅Demander un acte de cession. C’est la vente entre le propriétaire et l’acquéreur (nom, prix, témoins…)
✅Faire une demande de mutation à la mairie pour faire apparaitre le nouveau nom de l acquéreur (une copie de l’acte de cession vous sera demandée)
✅Enregistrer l’acte de cession aux impôts et domaines. Plusieurs semaines après, un acte administratif vous sera alors transmis (vous indiquant les 2 ans pour la mise en valeur). Le coût est d’environ 10% de la valeur du terrain.
✅Faire une demande de plan cadastral avec un plan NICAD (avec des informations précises du géomètre)
Une fois que ces démarches sont faites, vous pouvez demander une délibération ou faire une demande de bail ou de titre foncier. Vous pouvez faire appel à un notaire pour certains actes. Si c’est le cas, pour un terrain entre 1 et 20 millions de francs cfa, comptez 4,5% du prix et 3% entre 20 et 80 millions de francs cfa.
J’espère que vous en savez plus sur les démarches pour acheter un terrain au Sénégal. Au fur et à mesure, je vous partagerai d’autres informations plus précises. Vous souhaitez vous installer au Sénégal? Retrouvez mon article sur la carte d’identité d’étranger
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